Immobilien als Kapitalanlage: Lohnt sich der Einstieg?

Der Immobilienmarkt hat sich verändert: Finanzierungen sind komplexer geworden, Kapital selektiver und Projekte anspruchsvoller in der Umsetzung. Gleichzeitig bleibt der Bedarf an Neubau hoch – viele Vorhaben scheitern heute nicht an der Nachfrage, sondern an der Finanzierung.

Genau hier entsteht eine neue Dynamik: Projekte benötigen zusätzliche Kapitalbausteine – und damit eröffnen sich Investmentmöglichkeiten, die bislang vor allem institutionellen Investoren vorbehalten waren. Lohnt sich der Einstieg also aktuell? Die Antwort: Ja, aber anders als früher.

In diesem Interview erklären die Invesdor-Real Estate-Experten – Anna Hoos, Stefan Ertl und Christopher Müller – wie sich der Markt verändert hat, welche Chancen daraus entstehen und worauf Anleger heute achten sollten.

Das Real Estate Team von Invesdor: Stefan Ertl, Anna Hoos, und Christopher Müller.

Wie schätzt ihr die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarkts aus Anlegersicht ein?

Stefan Ertl: Wir kommen aus einer sehr komplexen Marktphase, die bereits spürbare wirtschaftliche Auswirkungen hatte, insbesondere im Bankensektor. Banken finanzieren heute deutlich vorsichtiger als noch vor einigen Jahren und übernehmen geringere Anteile an Projekten. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Immobilien in vielen Bereichen bestehen. Dadurch entsteht eine Finanzierungslücke, da Projektentwickler mehr Eigenkapital benötigen, um Projekte umzusetzen.

Welche Entwicklungen prägen aktuell den Immobilienmarkt?

Christopher Müller: Der Immobilienmarkt durchläuft klassische Zyklen – und genau in einem solchen befinden wir uns gerade. Die aktuelle Abschwung- und Anpassungsphase wurde jedoch durch ein außergewöhnliches Bündel externer Schocks ausgelöst und beschleunigt: Corona, der Ukrainekrieg, die Energiekrise, der Inflationsschock und die Zinswende haben in kurzer Folge auf den Markt eingewirkt. In ihrer Wirkung entspricht diese Phase dennoch dem, was wir aus klassischen Immobilienzyklen kennen.

Was diese Phase besonders macht, ist der tiefgreifende strukturelle Wandel, der aus ihr hervorgeht. Gestiegene Finanzierungskosten, anhaltend hohe Baukosten, zunehmende regulatorische Anforderungen und der wachsende politische Druck beim Thema Wohnraum führen zu einem neuen Marktgleichgewicht. Der Markt, der sich daraus ergibt, wird ein anderer sein als der vor der Krise.

Dabei bleibt das zentrale Thema Wohnraum so drängend wie nie. Wohnraum ist nach wie vor deutlich unterdeckt – der Bedarf ist enorm. Allein auf Bundesebene verfehlt die Politik ihr Neubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr aktuell um rund 100.000 bis 150.000 Einheiten, während gleichzeitig ein Defizit von über einer Million Wohnungen diskutiert wird. Infrastruktur und Wohnen bleiben damit strukturelle Anker in einem Markt, der sich gerade neu justiert.

Welche Rolle spielt Invesdor aktuell im Immobilienmarkt?

Christopher Müller : Invesdor kommt ursprünglich aus der Unternehmensfinanzierung und hat sich über die letzten Jahre kontinuierlich weiterentwickelt. Heute trifft Invesdor mit seinem Angebot genau auf den Bedarf im Markt: Wir ermöglichen Immobilienprojekte, die unter den aktuellen Rahmenbedingungen von Banken allein oft nicht mehr darstellbar sind. Als flexibler Kapitalbaustein ergänzen wir klassische Bankfinanzierungen, sodass Projektentwickler ihre Vorhaben realisieren und ihre Eigenkapitalrendite optimieren können. Unser Anspruch ist es, innovative Projektentwickler mit modernem, digital organisiertem Kapital auszustatten und so neuen Wohnraum und zukunftsfähige Immobilienprojekte überhaupt erst möglich zu machen.

Warum ist der Immobilienbereich ein wichtiger Bestandteil des Invesdor-Angebots?

Stefan Ertl: Nach dem erfolgreichen Aufbau unserer Renewable-Energy-Sparte war der Schritt in den Immobilienbereich für uns konsequent. Erste Projektentwicklungen auf unserer Plattform wurden sehr zügig durch Anleger finanziert. Das zeigt, dass es eine klare Nachfrage nach dieser Art von Investment gibt. Für uns ist Real Estate damit kein Nebenthema, sondern ein zentraler Baustein unseres Angebots: Wir können Anlegern planbare Renditen mit direktem Sachwertbezug bieten und zugleich Projekte finanzieren, die neuen Wohnraum schaffen und zur Erreichung der Klima- und Nachhaltigkeitsziele im Gebäudesektor beitragen.

In welchen Bereichen des Immobilienmarkts seht ihr aktuell besonders großes Potenzial?

Christopher Müller: Wir legen uns nicht auf ein einzelnes Segment fest, sondern schauen sehr gezielt darauf, wo sich Chancen und tragfähige Konzepte unter den aktuellen Marktbedingungen ergeben. In den vergangenen Jahren haben wir insbesondere mit nachhaltigen Logistik- und Industrieimmobilien sehr gute Erfahrungen gemacht. Ein Feld mit großem Zukunftspotenzial sehen wir außerdem in der Umwidmung von Büroflächen zu Wohnraum: Während in vielen Lagen Büroleerstand entsteht, fehlt es gleichzeitig an bezahlbarem Wohnraum – vor allem in Städten. Genau hier können durch intelligente Projektentwicklung und passende Finanzierungslösungen echte Mehrwerte für Mieter, Eigentümer und Investoren entstehen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Investition über die Invesdor-Plattform und einem klassischen Immobilienkauf?

Anna Hoos: Bei einer Investition über unsere Plattform kaufst du nicht selbst eine Immobilie, sondern beteiligst dich als Kapitalgeber an der Finanzierung eines konkreten Projekts, mit fester Verzinsung und klar definierter Laufzeit. Anders als beim klassischen Immobilienkauf musst du dich nicht um Auswahl, Ankauf, Verwaltung oder Vermietung kümmern; diese Verantwortung liegt vollständig beim Projektentwickler, während du als Investor an den vereinbarten Zinszahlungen partizipierst und bereits mit vergleichsweise kleinen Beträgen in Immobilien investieren kannst.

Welche Vorteile hat diese Form der Immobilieninvestition im Vergleich zum direkten Kauf?

Christopher Müller:  Wenn du direkt eine Immobilie kaufst, konzentrierst du dein Kapital auf ein einzelnes Objekt und übernimmst alle Pflichten: von Nebenkosten über Instandhaltung bis zur Vermietung. Bei einer Investition über Invesdor beteiligst du dich dagegen nur an der Finanzierungsphase eines Projekts: Du trittst als Kapitalgeber auf, während Planung, Bau und Betrieb vollständig beim Projektentwickler liegen. Dadurch kannst du mit kleineren Beträgen in mehrere Immobilienprojekte investieren, ohne dich um die operative Bewirtschaftung kümmern zu müssen. Ob das ein Vorteil ist, hängt immer von deinen persönlichen Zielen, deiner Risikobereitschaft und deiner Präferenz für direktes Eigentum ab. Wichtig ist: Crowdinvesting ist eine unternehmerische Investition mit Nachrang- und Totalverlustrisiko und damit klar riskanter als ein klassisches Sparprodukt, kann im Gegenzug aber höhere Zinsen bieten. 

Wie geht ihr mit dem Thema Risiko um?

Anna Hoos: Grundsätzlich ist jede Investition mit Risiken verbunden. Unser Anspruch ist es, diese Risiken so transparent wie möglich darzustellen und, wo sinnvoll möglich, durch eine passende Struktur zu reduzieren. Ein wichtiger Hebel ist dabei die Sicherheitenstruktur eines Projekts: Bei Immobilienfinanzierungen können zum Beispiel Grundpfandrechte oder andere werthaltige Sicherheiten hinterlegt werden, die wir im jeweiligen Projekt detailliert offenlegen. Außerdem wählen wir unsere Projekte nach klar definierten Kriterien aus und achten darauf, dass Geschäftsmodell, Finanzierung und Rahmenbedingungen für Anleger nachvollziehbar beschrieben sind. Trotzdem gilt: Crowdinvesting bleibt eine unternehmerische Investition mit Nachrang- und Totalverlustrisiko; auch eine sorgfältige Auswahl und Besicherung können Risiken nicht ausschließen. 

Wie wählt ihr die Projekte aus, die auf der Plattform erscheinen?

Immobilien als Kapitalanlage: Warum kann das eine sinnvolle Ergänzung im Portfolio sein?

Christopher Müller: Immobilienfinanzierungen können ein Portfolio sinnvoll ergänzen, weil am Ende ein realer Vermögenswert steht, sei es ein Wohngebäude, eine Logistikhalle oder ein Gewerbeobjekt. Das macht die Anlage für viele Anleger greifbarer. Über unsere Plattform investieren sie in klar definierte Projektphasen mit fester Verzinsung und einer überschaubaren Laufzeit, typischerweise im Bereich von rund ein bis drei Jahren. Es handelt sich dabei nicht um eine risikofreie Anlage, kann aber ein Baustein sein, um das Portfolio gezielt um renditestarke Sachwerte zu ergänzen, ohne direkt selbst eine Immobilie kaufen zu müssen.

Worauf sollte ich als Anleger besonders achten?

Stefan Ertl: Wichtig ist, dass du das Projekt ganzheitlich verstehst. Also, was genau gebaut oder entwickelt werden soll, und in welcher Phase sich das Vorhaben gerade befindet. Hilfreich ist außerdem ein genauer Blick auf den Projektentwickler, seinen bisherigen Track Record und die Transparenz der Finanzierungsstruktur, zum Beispiel Laufzeit, Verzinsung, Rangigkeit und mögliche Sicherheiten.
Und ganz wichtig: Am Ende bleibt es immer deine persönliche Anlageentscheidung. Du solltest dir bewusst machen, wie viel Risiko du in deinem Portfolio tragen willst, und nur Beträge investieren, deren Verlust du im Zweifel verkraften kannst.